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신주인수권부사채 주식/펀드
- 2005/11/17 08:46
- http://blog.moneta.co.kr/zombie82/466386/246723
 신주인수권부사채 | |
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--------------------- 출처 : 대우증권 : http://www.bestez.com/investschool/04t_academy/guide/sub03_03_8.jhtml |
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분리형과 비분리형 - 스크랩 0
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아파트 마련하는 방법 (펌) 부동산
- 2005/06/03 14:14
- http://blog.moneta.co.kr/zombie82/335087/246720
1.아파트가 왜 필요한지 그 이유를 먼저 따져라
- 왜 필요한지 그 이유를 10개 이상 나열해 보라. 나열할 수 없다면 구입을 포기하라. 당신은 그리 간절하지가 못하다.
- 내집마련이 목적이라면 보다 적극적으로 구입전략구상하라
- 투자가 목적이라면 보다 신중하게 구입전략구상하라
2.다음과 같은 아파트를 사라.
- 대단지인가 (300세대 or 500세대 or 1000세대 이상?)
- 지하철역이 인근에 있는가? (지하철역으로부터 7-800m 이내는 걸어서 통근가능, 자신이 자가용을 탄다고 해도 지하철역은 중요하다. 나중에 팔때를 생각해보라)
- 쇼핑시설(근처에 도보로 이용가능한 대형 할인 마트나 백화점이 있는가?)
- 교육시설(주변에 초,중,고 교육시설이 있는가? 자신이 애들이 없다고 하더라도 지하철과 마찬가지로 나중에 팔때를 생각하라)
- 공원시설(주변에 걸어서 조깅이나 산책할 만한 공원시설이 있는가? 무료한 아파트 생활의 활력소이다.)
- 전망이좋은가?(고층에 전망이 좋은 아파트의 경우 그 만큼 살기에도 좋고 팔때도 유리하다)
- 구조가 좋은가?(구형의 아파트의 경우 건물벽의 중심선을 기준으로 전용면적을 산정하여, 최근의 아파트 보다 실제 작아보인다. 또한 2베이보다는 3베이형태가 좋으며, 복도식 보다는 계단식, 계단식보다는 타워식이 좋다)
- 발전가능한 지역인가?(아무리 위조건을 만족한다 하더라도 나중에 집값이 오르지 않는다면 전세사느니만 못하다. 발전가능한 지역인지 꼭 따져봐야한다)
- 새아파트 인가?(지은지 5년이 넘으면 새아파트로서의 매력은 사라진다. 따라서 2-3년 이 안된 아파트나 신규 분양 아파트에 초점을 맞추어야 한다.)
- 풍수적으로 좋은지역인가?(자고로 배산임수가 사람살기 좋다고 했으며, 물은 굽어서 들어오는지형보다 굽어서 나가는 지형이 좋다고 했다.)
- 자신이 살고 싶은 지역인가?(사실은 위에 있는 모든 조건에 앞서는 조건이다. 단지 투자 목적 이외에 정말 집값이 안올라도 나는 그곳에는 꼭 살고 싶다라는 마음이 드는지 되물어봐야한다.)
3.아파트 살때 비용적인 측면을 계산하라
- 아파트를 살때 들어가는 비용 : 아파트분양가(또는 매매가), 프리미엄(분양권살때의경우), 세금, 복비, 이사비용, 기타비용
(이부분에 대해서는 다음번에 보다 상세하게 올려드리겠습니다.)
- 저리로 대출 받을 수 있는 방법을 모색하라.
- 절세할 수 있는 방법을 모색하라.
<<<아파트 구입방법>>>
1. 일반분양받기
- 가장 일반적인 방법이다. 청약통장을 마련하여, 1순위 자격이 되면 일반 분양을 받는 것이다.
- 보통 계약금 20%, 중도금 10% * 6번, 잔금 20% 내는 것이 보통이다. 따라서 분양받을 경우 집값은 20%+중도금 이자분 정도는 가지고 있어야 한다.
- 잔금과 중도금중 2-3회 분은 현재 살고 있는 전세를 빼서 내는 것이 보통이다.
- 일반분양의 장점은 초기비용이 적게 들어간다는 것이다. 구입하려는 아파트의 50%정도의 전세에 살고 있을 경우 아파트 분양가의 10-20%만 현금이 있어도 집을 살 수 있는 것이다.
- 주의할 점은 자신이 신청하는 아파트의 해당 평형 분양물량이 조합원과 일반분양 분이 있을 경우 조합원분이 20% 넘으면 안된다는 것이다. 조합원이 20%라면, 나머지 80%에 대해서 일반 분양이고, 로열층이 40%정도 해당한다고 보면 일반분양분 80%중 로열층은 20%만 남는 것이고 곧 당첨됬다고 하더라도 로열층에 대해 4대1의 경쟁률이 발생하는 것으로 투자성이 떨어진다.
- 또한 입주후 융자 및 이자비용에 대한 세심한 계산이 필요하다.
2. 기존아파트매입
- 기존에 지어진 아파트를 구입할 경우 바로 입주 할 수 있다는 장점이 있다.
- 하지만 가장큰 목돈이 들어간다는 단점도 있다.
- 기존 아파트 구입시 주의할 점은 아파트의 대출 관계 및 주변환경여건, 아파트의 구조 및 내구성 등이다.
- 또한 기존 아파트 구입시 대부분 시세가 반영되어 추가 상승에 대한 여력이 없다는 것도 알아두어야 한다.
3. 분양권매입
- 일반분양권은 전매가 금지 됬으나, 조합원의 경우 전매가 아직 허용되는 물량이 있다.
- 조합원 분양권의 경우 자신이 원하는 층과 동 호수를 고를 수 있다는 장점이 있다.
- 초기비용은 보통 {조합원 분양가의 20%(계약금)+이미낸 중도금+프리미엄+조합원비-이주비} 이다.
- 이주비는 초기 구입에서는 빠지게 되나 나중에 입주시 다 갚아야 하는 돈이고, 대부분 유이자와 무이자가 혼재되어 있다.
- 분양권 매입시 주의할 점은 실제 당사자와 계약해야 하며, 각종 융자관계 및 지분이 복잡하게 설정되어 있으므로 꼼꼼히 따져봐야 한다. 아직 아파트에 대한 등기가 없으므로, 분양권,지분,건물지분에 대한 정확한 소유관계 및 관련 서류를 잘 챙겨야 한다. 또한 각종 융자에 껴져있는 이자비용도 구입전에 확실히 해야 손해를 보지 않는다.
4. 경매를 통한 매입
- 아파트에 대한 담보대출을 받고 채무를 이행할 수 없는 경우 금융기관이 해당 아파트를 경매로 내놓게 된다.
- 경매로 나온 물건은 시중 물건보다 20-30% 싸게도 구입할 수 있다.
- 그러나 구입시 따져보아야 할 것이 많으며, 각종세금 및 부대 비용을 치면 실제 구입시 10-20%정도 싸게 사는 것이 불과한 경우가 많다.
- 더욱이 기존 세입자에 대한 권리 및 관계를 잘 따지지 않으면 경매를 받고도 그 집에 입주하지 못하는 사태까지 발생할 수 있으니 경매는 전문가의 도움을 받아서 참여하기 바란다.
5. 특별분양받기
- 일명 '딱지'라는 말이 더 유명할 듯하다. 즉 철거예정 가옥을 매입해 해당가옥을 서울시 에서 철거하면 다른곳에 살라고 입주권을 주는 경우이다. 입주권은 보통 택지개발지구이므로 좋은 입지의 아파트 분양권이 그 대상이 된다.
- 물로 제대로 잡으면 정말 싸게 입주 할 수 있는 복권같은 것이다.
- 하지만 대부분 철거예정 가옥이라하면 '딱지'를 받을 수 없는 가옥이거나 철거가 되지도 않을 가옥이 많다.
- 또한 기획부동산들이 대거 가옥을 사들여 프리미엄을 붙여 일반인에게 속여 파는 경우가 많기 때문에 보통 평평한 내집마련을 꿈꾸는 사람들은 이런 특별분양에 대해 관심을 가질 필요도 없을 듯 하다.
출처 : 10in10 황금개구리님의 글 입니다(갠적으로 이분의글을 매우 좋아합니다)
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틈새 경매ㆍ공매 시장을 노려라.’ 경매/공매
- 2005/06/02 00:58
- http://blog.moneta.co.kr/zombie82/333914/246722
틈새 경매ㆍ공매 시장을 노려라.’
세관이나 경찰청, 국세청 등 국가 기관들이 압수한 물품이나 유실물을 대상으로 실시하는 경매나 공매가 고가품을 다량으로 값싸게 구입할 수 있는틈새 시장으로 소비자들의 관심을 끌고 있다.
관세청 산하 서울세관, 인천공항세관, 부산세관, 광주세관, 인천세관 등각 세관은 수입 금지품이나 관세를 내지 않아 압수 또는 몰수된 수입품에대해 주기적으로 자체 공매를 실시하고 있다.
세관에서 공매하는 물품은 골프 클럽, 캠코더, 고가 시계 및 귀금속, 컴퓨터, 고급 양주, 가전제품, 농수산물, 건강식품 등 다양하다.
이들 압류 물품은 보세 장치장에 3개월간 보관했다가 주인이 찾아가지 않았을 경우 예정 가격을 매겨 10일전 매각 공고를 낸 뒤 공매에 붙여진다.
낙찰자가 없을 경우 1차당 예정가격의 10%씩 5차까지 최고 50%까지 공매가가 내려갈 수 있어 시가보다 훨씬 저렴한 가격에 구입할 수 있는 점이특징이다. 공매에 나온 물품들은 수량이 많은 편이어서 대개 4~5차 공매에서 낙찰이 되는 경우가 흔하다.
입찰 자격에는 특별한 제한이 없고, 사업자등록증이 있으면 된다. 사업자등록증이 없을 경우 위임증을 받아 참가할 수 있다. 경쟁 입찰을 실시하기전에 공매 물품을 미리 볼 수 있는 공람기간을 주고 있으므로 구매자들은사전에 구입할 제품의 품질과 가격을 비교하는 것이 중요하다.
직접 공매에 참여하기가 부담스러운 소비자들은 서울 서초동 보훈복지공단 판매장에서 유찰된 물건을 구입하는 것도 한가지 방법이다.
한국보훈복지공단은 검찰이나 각 세관에서 압류한 물품을 공매에 붙이는데 여기서 낙찰되지 않은 물품에 대해서는 보훈복지공단 진열장에 전시한뒤 일반에 판매한다.
부지런한 소비자라면 서울경찰청 유실물 센터에서 실시하는 경매에 참여하는 것도 값싸게 물건을 구입할 수 있는 길이다.
서울청 경매에 나오는 물건들은 주로 지하철 역사나 차량 안에서 발견된유실물이다. 서울지하철공사나 도시철도공사는 손님 유실물 중 귀중품에한해 1주일간 보관하다 주인이 나타나지 않을 경우 관할 경찰서로 보낸다.
서울경찰청은 각 경찰서의 물품을 취합해 1년 6개월간 보관한 뒤 유실물최초 습득자에게 반환 조치하거나 경매를 통해 국고로 환수한다.
서울경찰청의 유실물 경매는 성동경찰서 경리계가 대행해서 치르며, 매달25일에 이루어진다. 금이나 보석 같은 귀금속은 시가보다 저렴한 가격에별도 경매에 붙여지며, 휴대폰 카메라 캠코더 카세트 의류 같은 물품은 낱개로 팔지 않고, 최고가를 제시한 입찰자에게 일괄 매도해서 처분한다.
경찰청 입찰에는 황학동이나 중앙시장의 고물상 업자들이 주로 참가한다. 보통 200여개에 달하는 각종 유실물을 100만원 안팎에서 모두 구입할 수있어 업자들 사이에서는 ‘한 개만 제대로 건져도 본전 이상은 된다’이라는 말이 나돌 정도다.
국세청이 실시하는 공매를 이용해도 발 품 만큼의 절약 효과를 얻을 수있다. 국세청 공매는 각 청 징세과가 담당한다.
서울청의 경우 매주 화요일 종로5가의 서울청 효제동 별관에서 실시한다. 국세청 공매에는 부동산이 주류를 이루지만, 콘도나 골프장 회원권, 자동차 등의 고가 동산들도 심심치 않게 나온다.
국세청 공매는 유찰될 경우 1회당 6차까지 공매가가 내려가기 때문에 관심만 가지면 시가의 50~60%선에서 싸게 구입할 수 있다.
이밖에 공매를 전문으로 하는 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매에 참여하는 소비자들도 점차 늘고 있다.
자산관리공사는 금융기관이 대출 회수를 위해 처분하는 담보 물건이나 세무서, 구청 등 행정기관이 세금 체납분으로 압류한 동산이나 부동산을 전문적으로 매각, 처분한다.
자산관리공사 공매에는 기계류, 중장비, 자동차 등 규모가 큰 동산들이많아 동종 사업자나 예비 창업자들에게 각광을 받고 있다.
- 출처 : 한국일보
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